Mediante los artículos 1 a 5 del Real Decreto-Ley 12/2020 se pretende ofrecer un medio para solucionar las controversias surgidas entre los arrendadores y arrendatarios que sean autónomos o pymes, en los casos de arrendamientos para uso distinto de vivienda o industria. 

Desde la declaración del estado de alarma han surgido números conflictos entre arrendadores y arrendatarios a la hora de acordar cómo afrontar la situación de excepcionalidad en la que nos encontramos y de la que se derivan importantes efectos económicos al ver reducidos sus ingresos, ya sea total o parcialmente, una gran mayoría de pymes y autónomos, entre otros. El problema surge por cuanto la inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento no preveían la situación acaecida y por tanto no regulaban los efectos que la misma produciría sobre los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento; por otro lado, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil nos ofrecen soluciones adaptadas a la situación, por lo que todas las posibles soluciones pasaban por la voluntad negociadora de las partes, o por esperar a la reanudación de la actividad judicial y encomendar a la justicia la resolución de los conflictos surgidos.  

Las novedades introducidas por los citados artículos en relación a los contratos de alquiler distintos de vivienda o de industria sobre inmuebles afectos a la actividad desarrollada por autónomos o pymes, se pueden resumir en los siguientes puntos: 

1. Se establecen los requisitos que deben de cumplir los arrendatarios Autónomos y Pymes que podrán acogerse a las soluciones previstas por el Real Decreto-Ley:

   A) AUTÓNOMOS:

   1. Estar afiliado o en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma bien en el RETA, en el Régimen especial de los trabajadores del mar o en la Mutualidad sustitutoria del RETA.

   2. Que su actividad haya sido suspendida por el la declaración del estado de alarma u órdenes dictadas por autoridades competentes o competentes delegadas.

   3. En caso de que la actividad no haya sido suspendida, se debe de acreditar un descenso de facturación del 75% en el mes anterior a la solicitud, en relación a la media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al ejercicio anterior.

   B) PYMES: 

1 No superar los límites del artículo 275.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: 

• Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros. 

• Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros. 

• Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. 

  1. 2. Que su actividad haya sido suspendida por el la declaración del estado de alarma u órdenes dictadas por autoridades competentes o competentes delegadas.

  1.3. En caso de que la actividad no haya sido suspendida, se debe de acreditar un descenso de facturación del 75% en el mes anterior a la solicitud, en relación a la media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al ejercicio anterior. 

2. Establece qué medias se adoptarán dependiendo del tipo de arrendador y siempre en defecto de acuerdo entre las partes: 

 A) GRANDES TENEDORES (empresas o entidades públicas de vivienda, personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos -excluidos garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2): 

• El arrendatario, en el plazo de un mes desde el 22 de abril de 2020, podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta. 

• El arrendador deberá aceptarla siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre las partes sobre moratoria o reducción de la renta. 

• La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y, en caso de que la duración del estado de alarma fuera insuficiente en relación al impacto provocado por el COVID-19, a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una hasta un máximo de cuatro. 

• No se aplicarán intereses y la renta aplazada se abonará a partir del siguiente mes de finalizada la moratoria, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.   

B. ARRENDADORES NO CONSIDERADOS GRANDES TENEDORES: 

• El arrendatario, en el plazo de un mes desde el 22 de abril de 2020, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta salvo que las partes hubieran acorado antes un aplazamiento o rebaja de la renta. 

• En el marco del posible acuerdo que alcancen las partes, se habilita a las partes a disponer libremente de la fianza regulada en el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pudiendo destinarlo al pago total de alguna/as mensualidad/es de la renta. El arrendatario deberá de reponer la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato.